空き家倒壊で問われる所有者の責任とは？管理不全空き家と特定空き家の違いも解説

2025-11-05

空家空地

空き家が倒壊した場合、所有者にはどのような責任が生じるのでしょうか。

近隣への被害や、通行人への事故など、様々なリスクが考えられます。

今回は、空き家の倒壊によって生じる責任について、管理不全空き家と特定空き家の違いを踏まえながら、所有者の責任範囲や責任の程度、さらに回避・軽減するための具体的な方法を解説します。

空き家の倒壊で責任は問われる

所有者の責任範囲

空き家の倒壊によって、近隣住民の建物や通行人に損害を与えた場合、所有者は民法上の不法行為責任を負う可能性があります。

特に「管理不全空き家」と認められる状態を放置した結果、被害が発生した場合には、過失が重く評価されやすくなります。

さらに、空家等対策特別措置法に基づき、市区町村が「倒壊の恐れ」「衛生上有害」「景観を著しく損なう」などと判断して指定する「特定空き家」となれば、助言・指導や勧告、命令に従わない場合は行政代執行に至る可能性もあります。

倒壊原因別の責任の程度

倒壊原因が所有者の管理不行き届きによるものか、自然災害など不可抗力によるものかで、責任の程度は大きく異なります。

老朽化や管理不足による倒壊では所有者の責任が重くなり、地震や台風など不可抗力による倒壊では責任は軽減される可能性が高いです。

ただし、災害前から「管理不全空き家」に該当する状態を放置していた場合、所有者にも一定の責任が認められる可能性があります。

不可抗力でも責任を負うケース

自然災害による倒壊であっても、建物の老朽化が著しく、補強や修繕を怠っていた場合は、所有者にも責任が問われる可能性があります。

また、危険性を認識しながら警告や避難誘導を行わなかった場合も、責任を免れにくくなります。

空き家倒壊による責任を回避・軽減するには

適切な空き家管理の方法

定期的な点検による老朽化の早期発見、必要な修繕や補強工事の実施は不可欠です。

これらを怠ると「管理不全空き家」と判断される恐れがあり、最終的には「特定空き家」に指定されるリスクもあります。

空き家保険の活用方法

空き家保険は、倒壊や火災による損害を補償するものです。

万一、倒壊で近隣や通行人に被害を与えた場合でも、保険に加入していれば賠償費用を補填できる可能性があります。

行政への相談と届け出でできること

自治体には空き家に関する相談窓口や管理状態の報告制度が整備されています。

これらを活用することで、管理方法の助言を受けたり、補助金制度を利用した解体が可能になる場合もあります。

放置を続ければ「特定空き家」に指定されるリスクがあるため、早めの相談が安心です。

まとめ

空き家の倒壊は、所有者に大きな責任をもたらす可能性があります。

特に「管理不全空き家」の状態を放置すれば、最終的に「特定空き家」となり、法的措置や行政処分を受けるリスクも高まります。

適切な管理を行うこと、空き家保険を活用すること、行政相談を利用することが、責任を回避・軽減するための重要な手段です。

空き家を所有する方は、本記事を参考に、早めの対応を心がけましょう。

Q：管理不全空き家と特定空き家の違いは何ですか？

A：管理不全空き家は適切に管理されていない状態を指し、特定空き家はさらに「倒壊の危険がある」など基準を満たした場合に自治体が指定します。

特定空き家になると固定資産税の優遇がなくなります。

Q：特定空き家に指定されると固定資産税はどう変わりますか？

A：住宅用地の特例（1/6課税）が外され、通常の土地評価額に基づく税額に戻ります。

結果的に固定資産税が大幅に増加することが多いです。

Q：空き家の管理不全で所有者に責任が問われるケースとは？

A：瓦や外壁の落下で通行人に怪我をさせた場合、庭木が隣地に越境して被害を与えた場合などが該当します。

民法に基づき賠償義務が発生します。

Q：自治体から空き家に関して指導を受けた場合どうすべき？

A：まずは現地確認と修繕計画を立て、改善の意思を示しましょう。

改善が見られないと勧告や命令に進み、最終的には行政代執行となる可能性があります。

Q：空き家の管理を自分で行えない場合の選択肢は？

A：管理委託業者に依頼、空き家バンクを利用した売却、または解体して更地にする方法があります。

所有者の負担を軽減しながらリスク回避できます。

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