遺産分割前の相続不動産売却で媒介契約を結ぶ際の注意点とは？

2025-03-17

不動産売却

相続が発生すると、故人の財産である不動産の扱いについて、家族間で様々な思いが生じます。

特に、遺産分割が完了していない段階で、その不動産を売却したいと考えるケースも少なくありません。

このような状況で、不動産会社に媒介契約の依頼はできるのか、また、どのような点に留意すべきなのか、関心を持つ方がいらっしゃるでしょう。

今回は、遺産分割前の相続不動産における媒介契約について解説します。

遺産分割前の相続不動産で媒介契約は可能か

相続人全員の同意があれば売却可能

遺言書がなく、遺産分割協議が成立していない場合、相続財産である不動産は相続人全員の共有状態となります。

この共有状態の不動産であっても、相続人全員の同意を得られれば、不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動を進めることが可能です。

ただし、これは相続財産を処分するにあたり、民法で定められた共有者の同意が必要となるためです。

媒介契約は相続人全員または代表者と結ぶ

媒介契約は、原則として相続人全員と締結する方法があります。

相続人が多数で連絡が取りにくい場合などは、相続人のうち一人を代表者として、他の相続人から委任状を得て契約を結ぶことも可能です。

この場合、代表者への委任には注意が必要です。

委任状の偽造リスクや、代表者の言葉を鵜呑みにしないこと、そして売却価格や条件などについて、他の相続人への確認を徹底することが求められます。

相続人確定と同意確認が必須

遺産分割前の媒介契約においては、まず相続人を正確に確定することが不可欠です。

戸籍謄本や改製原戸籍などを調査し、他に相続人がいないかを入念に確認する必要があります。

相続人が確定したら、売却に対する相続人全員の同意を確実に得ることが、後々のトラブル防止の観点から極めて重要です。

遺産分割前の相続不動産売却で注意すべき点

相続人調査と同意取得を怠らない

相続人調査は、予期せぬ相続人の出現を防ぎ、後々のトラブルを回避するために最も重要なプロセスです。

戸籍謄本、除籍謄本、改正原戸籍などを遡って確認し、相続関係図を作成して把握することが推奨されます。

全員の同意なしに進めると、後々契約が無効になったり、損害賠償責任を問われたりするリスクがあります。

遺産分割協議成立後の契約が望ましい

遺産分割協議が成立する前に媒介契約を締結し、売却を進めることは法規上可能ですが、相続人間での遺産分割に関する意見の対立や、新たな相続人の出現により、協議が調わないリスクが伴います。

そのため、不動産会社としては、依頼者に対し、まずは遺産分割協議を完了させるよう促すことが、より円滑な取引につながる場合が多いとされています。

決済前の相続登記の必要性を理解する

相続した不動産を売却し、買主に所有権を移転するためには、原則として、相続人への名義変更（相続登記）を済ませてから買主への所有権移転登記を行うのが一般的ですが、買主との合意があれば、決済と同時に買主への所有権移転登記を行うことも実務上行われています。

原則として、相続登記が完了してから売却活動を開始することが望ましいですが、買主が見つかった後に相続登記が未了の場合でも、遺産分割協議が成立していれば、決済と同時に買主への所有権移転登記を行うことが可能です。

まとめ

相続が発生し、遺産分割が完了していない不動産であっても、相続人全員の同意があれば媒介契約を結び、売却を進めることは可能です。

しかし、相続人の確定、全員の同意取得、そして登記手続きなど、法的な手続きや関係者の意思確認を怠ると、予期せぬトラブルに発展するリスクが伴います。

不動産会社は、関係者の言葉を鵜呑みにせず、慎重かつ丁寧な調査と確認を徹底することが求められます。

可能であれば、遺産分割協議が成立した後に売却を進めることが、最も円滑な取引への道筋となるでしょう。

Q：遺産分割が終わっていない相続不動産でも売却できますか？

A：はい、相続人全員の同意があれば、遺産分割前でも売却を進めることは可能です。

遺言書がなく遺産分割協議が完了していない場合、不動産は相続人全員の共有財産となるため、売却には全員の同意が必要です。

一人でも反対する相続人がいる場合は、原則として売却できません。

まずは相続人全員で売却について話し合い、合意を得ることが重要です。

Q：遺産分割前でも不動産会社と媒介契約を結べますか？

A：はい、相続人全員の同意があれば、遺産分割前でも不動産会社と媒介契約を締結できます。

契約は相続人全員で行うのが原則ですが、相続人の一人を代表者として委任状を用意し、代表者が契約する方法もあります。

ただし、売却価格や契約条件については、相続人全員の意思を十分に確認したうえで進めることが大切です。

Q：相続不動産を売却する前に相続人を確定する必要がありますか？

A：はい、相続不動産を売却する際は、まず法定相続人を正確に確定する必要があります。

戸籍謄本や除籍謄本などを確認し、相続人を漏れなく把握したうえで、全員の同意を得ることが重要です。

相続人の確認が不十分なまま売却を進めると、後から新たな相続人が判明し、契約トラブルに発展する可能性があります。

Q：遺産分割協議が終わってから売却したほうがよいのでしょうか？

A：法律上は遺産分割前でも売却できる場合がありますが、一般的には遺産分割協議を終えてから売却するほうが安心です。

遺産分割協議がまとまっていないと、相続人同士で意見が対立したり新たな相続人が判明したりして、売却手続きが中断する可能性があります。

スムーズに取引を進めるためにも、売却前に相続人全員の合意を得ておくことが望ましいでしょう。

Q：相続登記をしていない不動産でも売却できますか？

A：相続した不動産を売却するには、原則として相続登記を行い、相続人名義へ変更する必要があります。

ただし、遺産分割協議が成立している場合には、決済と同時に相続登記と買主への所有権移転登記を行うケースもあります。

手続きの進め方は状況によって異なるため、不動産会社や司法書士と相談しながら進めると安心です。

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