「古い家」と見なされる基準とは？売却方法や売却時の注意点も解説！

築年数が経っている古い家は、通常より売れにくいかもしれません。
できるだけスムーズに売却するためには、売却方法や注意点を押さえておくと良いでしょう。
そこで今回は浦和区や南区、中央区を中心としたさいたま市周辺で古い家の売却をご検討中の方に向けて、3種類の売却方法と売却時の注意点をご説明します。
「古い家」だと見なされる基準についてもご説明しますので、ぜひご参考になさってください。

古い家を売却する際に覚えておきたいこと①「古い家」の基準とは

売却を考えている家が「古い家」に該当する場合、売却価格や売却方法などを変える必要が生じるかもしれません。
そのため古い家に該当するかどうかは、売却の際にはっきりさせておきたいポイントです。
ただし明確な基準はないので、古い家なのかを判断したいときは「法定耐用年数」と「耐震基準」を目安にしましょう。

法定耐用年数とは

法定耐用年数は、国が「これくらいの期間で資産価値がなくなる」と定めた年数のことです。
年数は建物の構造によって変わり、たとえば木造住宅は22年、鉄骨鉄筋コンクリート造は47年と定められています。
税法上の計算に使う基準として定められた年数なので、過ぎていても住めなくなるわけではありません。
ただ、この年数を過ぎると税法上は「価値がない」と見なされるため、古い家だという印象を与えるでしょう。

耐震基準とは

耐震基準は、一定の強さの地震が起きても倒壊または損壊しない建物を造るために、建築基準法で定められている基準です。
1981年6月に改正された基準を「新耐震基準」、それ以前の基準を「旧耐震基準」といい、新しい基準を満たしていない旧耐震基準の建物は古い家だと見なされます。
また、同じ新耐震基準でも2000年に施行された「2000年基準」を満たしていないと、現在必要だとされている基準に沿っていないことから、「古い家」だと見なされる可能性があるでしょう。

古い家を売却する際に覚えておきたいこと➁古い家の売却方法とは

「古い家」には明確な基準がないので、そのままでも売れそうな物件がある一方、売却方法を工夫しないと売れにくそうな物件もあるでしょう。
たとえば、見るからに老朽化している物件や新耐震基準を満たしていない物件は、売却方法を工夫したほうが良いと考えられます。
その際に検討したい3つの方法について、ご説明します。

古い家の売却方法1：古家付き土地として売り出す

古い家には値段を付けずに、土地とセット販売する方法です。
近年は「安い物件を購入して、自分好みにリフォームしたい」と考えている方が増加傾向にあるため、古い家でも値段を付けなければ購入を希望される可能性があります。
土地だけ購入したい方が現れたら解体に応じるなど、さまざまな需要に臨機応変に対応できるので、売却につながりやすいでしょう。
ただし、家は適切に管理しないと老朽化が急速に進んでしまうため、空き家の場合は売れるまで定期的に管理する必要があります。

古い家の売却方法2：解体して更地にする

管理の手間をかけたくない場合は、古い家を解体して更地にしてから売ると良いでしょう。
また、家を建てる土地や活用できる土地を探している方からすると、古家付き土地は解体にかかる時間や費用がネックになり、購入を見送られてしまう可能性があります。
更地のほうが需要のありそうな場合は、売り出す前に古い家を解体すると買い手が見つかりやすくなるかもしれません。
ただし先述したように、リフォーム前提で古い家を探している方もいるので、解体したほうが良いかどうかは不動産会社と相談しながら決めましょう。

古い家の売却方法3：リフォームを実施する

リフォームを実施すると見た目がきれいになり、そのまま売却するよりも買い手が見つかりやすくなる可能性があります。
古家付き土地として売るしかない家でも、リフォームすると家に値段を付けて販売できるようになるかもしれません。
ただ、リフォームには費用がかかるうえ、その費用を全額回収することは難しいと考えられます。
「費用がかかっても良いので、早く売りたい」とお考えの方には適していますが、費用をかけたくない場合は注意しましょう。
また、リフォームの内容によっては、逆に売れにくくなってしまう可能性があります。
たとえば、壁紙の色や浴室の仕様などが好みに合わない物件は、きれいでも購入候補には挙がらないでしょう。
そうなってしまうくらいなら、リフォームせずにリフォーム前提の方を対象にしたほうが、早く売れるかもしれません。
解体と同様に、リフォームも安易に実施せず、不動産会社に相談して費用や効果などを見極めてから決断しましょう。

古い家を売却する際に覚えておきたいこと➂売却時の注意点とは

古い家の売却では、重要な注意点がいくつかあります。
知らないとトラブルにつながる注意点もあるので、事前にしっかりと確認しておきましょう。
主な注意点は、以下の3つです。

• 再建築不可物件かどうか確認する
• 契約不適合責任に気を付ける
• 売却前に境界線を確定する

それぞれの注意点について、ご説明します。

古い家を売却する際の注意点1：再建築不可物件かどうか確認する

再建築不可物件とは、現在の建物を解体すると再建築ができない物件のことです。
再建築ができない理由は、建築基準法を満たせないからです。
たとえば、建築基準法には接道義務があり、建物を建てる敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。
現在の建築基準法が施行される前からある建物は、この接道義務を満たしていなくても取り壊しなどの対応を求められることはありません。
ただし、解体後に再建築する場合は接道義務を満たす必要があり、満たせない場合は建物を建てられないのです。
「古い家があると売れない」と考えて再建築不可物件を解体すると、建物を建てられない土地になってしまい、ますます売れなくなる可能性があるので注意しましょう。

古い家を売却する際の注意点2：契約不適合責任に気を付ける

契約不適合責任とは、売却した物件の品質が契約の内容と違う場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
たとえば、契約書に記載されていない雨漏りやシロアリ被害が売却後に発見されると、売主は修繕や代金減額などを請求されてしまいます。
古い家にはご自身が知らない不具合が隠れていることも多いので、注意しましょう。
ただ、不具合があっても契約書に記載して買主の了承を得ていれば、契約不適合責任は追及されません。
ですから、売却前には専門家による住宅診断（インスペクション）を実施して、現状をきちんと把握しておきましょう。

古い家を売却する際の注意点3：売却前に境界線を確定する

不動産の境界線が不明確だと、隣接する不動産の所有者とトラブルになるリスクがあるので、購入を避けられてしまう可能性があります。
古くからある家は境界線が曖昧なことが多いので、売却前に確認しておきましょう。
境界線を確定する場合は、専門家である土地家屋調査士に依頼することがおすすめです。
依頼先に困ったときは不動産会社で紹介しているので、ご相談ください。

まとめ

古い家でも売却方法を工夫すると、売れやすくなる可能性があります。
さまざまな注意点があるので、古い家を売却する際は不動産会社に相談すると良いでしょう。
私たち「正直不動産樹」は浦和区や南区、中央区を中心としたさいたま市周辺で不動産売却に関するご相談を承っております。
古い家を売却する際は弊社がお力になりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。