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農地の売却が難しいのはなぜ？農地が売却しづらい理由と売却方法をご紹介
2022-08-15
農地を保有している方のなかには、使用しない農地を売却したいと考えている方も多いのではないでしょうか。
農地は他の土地と比べて売却しづらいため、ポイントや注意点を理解したうえで売却を進めるのが重要です。
この記事では、さいたま市周辺で農地の売却を検討している方に向けて、農地売却の方法やかかる費用をご紹介します。
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農地が売却しづらい理由
農地が売却しづらいのは、農地法で売却に制限がかかっていて、原則として専業農家にしか売却できないからです。
食料自給率が低い日本では、食料を供給する農地を保護するため、農地を自由に売却することは許可されていません。
農家以外に農地を売却したい場合は、農地を転用して用途変更する必要がありますが、農業委員会または都道府県知事の許可が必要です。
農地と呼ばれる土地は、このように法律でさまざまな制限がかかっているので、一般的な土地に比べて売却しづらくなっています。
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農地を売却する方法
農地の売却方法は、農地のまま売却する方法と、農地を転用して売却する方法の2種類があり、どちらを選ぶかによって流れが異なります。
農地のまま売却する場合は、農地法で定められた条件を満たす農家や農業従事者の買い手を探します。
買い手が見つかって売買契約を締結したら、農業委員会に売買許可申請を提出し、許可が出てから本登記をおこなうのが一般的な流れです。
農地を転用して売却したい場合は、立地基準と一般基準を満たさないと転用できないので、事前に確認しましょう。
立地基準は5つの区分に分かれていて、市街地に近い第3種農地であれば許可されることが多いため、市街地に近いほど売却できる可能性が高いです。
一般基準は、農地転用の確実性や、周辺環境への影響など、農地転用が妥当であるかを基準に判断します。
買い手が見つかって売買契約を締結したら、農業委員会と協議後に転用許可の申請をし、許可が出てから本登記をおこなうのが一般的な流れです。
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農地売却にかかる費用
農地売却には、通常の土地売却と同様仲介手数料や税金に加え、農地転用する場合は行政書士費用がかかります。
農地売却の仲介手数料は宅地建物取引業法が定める上限額に従うのが一般的で、令和元年からは価格が400万円以下の場合の上限が18万円（消費税別）になりました。
税金は印紙税、登録免許税、譲渡所得税、復興特別所得税がかかりますが、土地の売却自体には消費税はかかりません。
農地には特別控除があり、条件を満たせば譲渡所得税の控除が受けられるので、売却予定の農地が条件にあてはまるか確認することをおすすめします。
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まとめ
農地の売却には、農地のまま売却する方法と転用して売却する方法の2種類がありますが、どちらも法律上の制限があります。
許可の申請などの手続きも必要なので、方法や流れを理解したうえで売却を進めましょう。
私たち「正直不動産樹」は、さいたま市浦和区・南区・中央区を中心に周辺エリアの不動産売却をおこなっております。
空き家となっている物件の活用や売却についても承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
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