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空き家売却の注意点とは？売却時、売却後に分けて解説！

2023-05-10

不動産売却

空き家を売却する際は、リフォームした方がいいのか、解体して土地だけで売った方がいいのかと迷うことがありますよね。
まずは、いったんそのままの状態で不動産会社へ相談してみましょう。
実は、空き家の売却では自己判断での行動や情報を知らないと損をしてしまうこともあるのです。
今回は、空き家の売却前、売却後の注意点について解説します。


□空き家売却前の注意点とは



空き家を売る前に注意しておきたいポイントについて解説します。

1． 空き家の解体は安易にしない
自己判断で空き家を解体するのはやめましょう。
確かに老朽化の進む空き家は、建物を取り壊して更地として売却するほうが需要がある場合もあります。
ただし、自己判断で空き家を解体してしまうと売却失敗につながる可能性があります。

空き家の状態によっては解体しないほうが良い場合もありますし、地域によっては空き家のまま売る方が重要がある場合もあります。
必ずしも、空き家を解体してからでないと売れないわけではありません。
そのため、解体する前に不動産会社に相談してみましょう。

2． 売主と登記名義人を一致させないと売却できない
不動産を売却する時には、原則として登記簿状の名義人が売買契約を行う必要があります。
例え親子関係であっても名義人以外が勝手に売却することができないので注意しましょう。

□空き家を売却した後の注意点とは



1．契約不適合責任
売主は、一般の買主に空き家を売却後、契約不適合責任が課されます。
契約不適合責任とは、契約内容に相違があった場合、損害賠償請求に応じたり、修理費を払う責任です。

2．取得価額が不明の場合
相続や築古で取得価額が不明の空き家は注意が必要です。
なぜなら、取得価額が不明の場合、譲与所得税が本来より高くなる可能性があるためです。

譲与所得を計算する際は、取得価額が大きいほど、売却で得た利益が小さくなるため、譲与所得にかかる額が小さくなるのです。
取得価額が不明の場合、損をすることもあるでしょう。
例えば、実際の取得費が8％でも、売却価格の5％を取得するため、譲与所得税額が本来よりも多くなるのです。

3． 譲与所得の控除特例
相続空き家の3000万円控除を使用すれば、空き家売却時の譲与所得税を抑えられます。
先ほどの例ように、取得費が不明の場合で、譲与所得税が本来より高くなった場合でも、譲与所得税が3000万円以下なら全額控除もありえるのです。
しかし、適用されるのは、相続してから3年たった日が属する年の12月31日までです。

そのため、空き家の売却は早めにする方が良いでしょう。



□まとめ



空き家の売却では、空き家の解体や税金面、また建物の欠陥、瑕疵があった場合に負う責任に留意しておきましょう。
空き家は一般的な物件と違った注意点も多くなっています。
特に税金の控除など空き家の売却には、知っているとお得な制度もありますので、売却をお考えの際は早めに不動産会社へ相談しましょう。

正直不動産では空き家に関する相談を随時受け付けております。
何かお困りの際は、ぜひご相談くださいませ。

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