相続不動産の名義をそのままにするリスク
法律違反と権利侵害
相続した不動産の名義変更（相続登記）は、2024年4月1日から義務化されました。
不動産を取得した相続人は、その事実を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。
正当な理由なくこの期限内に登記を行わない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
また、2023年4月1日より、所有者の死亡を知った日から3か月以内に相続人であることを法務局に申告することが義務化されており、正当な理由なく申告を怠った場合も過料の対象となることがあります。
さらに、名義変更をしないまま放置していると、相続人の一人が法定相続分の割合で単独で登記を申請し、その持分を第三者に売却したり、担保に入れたりするリスクも生じます。
あるいは、相続人の債権者が、その相続人の持分を差し押さえる事態も考えられます。
このように、名義をそのままにしていることで、思わぬ権利侵害を招く可能性があるのです。
売却や担保設定の制限
相続した不動産を将来的に売却したい、あるいは、その不動産を担保にして融資を受けたいと考えた場合、前提として所有権移転登記（名義変更）が必須となります。
不動産を売買する際には、買主への所有権移転登記が必要であり、融資を受ける際には抵当権などの担保権設定登記が必要になります。
これらの登記は、亡くなった方の名義のままでは行うことができません。
そのため、名義変更を怠っていると、不動産の換金や活用といった、将来的な選択肢が大きく制限されてしまうことになります。
相続不動産の名義をそのままにした場合の固定資産税と手続き
固定資産税と管理責任
不動産の所有者が亡くなった場合でも、その不動産にかかる固定資産税の納税義務は相続人に引き継がれます。
遺産分割協議が成立し、新たな所有者が確定するまでの間は、原則として相続人全員が固定資産税の納付義務を負うことになります。
自治体によっては、相続人の中から一人を「代表相続人」として指定し、その代表者が納税通知書を受け取り、固定資産税を支払うよう求める場合があります。
ただし、この代表相続人はあくまで固定資産税を支払うための便宜上の立場であり、不動産の所有権を取得したわけではありません。
代表相続人が立て替えて支払った固定資産税は、後に正式な所有者となった相続人に請求することが可能です。
なお、相続した不動産が長期間空き家として放置され、倒壊の危険が高まるなど、著しく景観を損ねる状態になると、「特定空き家」に認定される可能性があります。
特定空き家に認定されると、住宅用地としての固定資産税の軽減措置が適用されなくなり、税額が大幅に増税されることになるため注意が必要です。
また、建物の老朽化による倒壊や火災などで第三者に被害が及んだ場合、管理責任を負う相続人全員が損害賠償責任を問われる可能性もあります。
相続人増加による手続き困難化
相続が発生してから長期間にわたり、不動産の名義変更（相続登記）をせずに放置してしまうと、相続人の数が時間とともに増加していく傾向があります。
例えば、第一次相続で発生した相続人が亡くなり、その相続人たちの子、つまり孫の世代が相続人となるケースです。
このように、世代を経るごとに相続人の数はネズミ算式に増えていく可能性があります。
相続人の数が増えるほど、遺産分割協議を行う際には、全員の合意を得ることが難しくなります。
中には、連絡が取れない方、手続きへの協力を得られない方、あるいは、病気や認知症などで意思表示が困難な方が現れることも考えられます。
こうした状況になると、不動産の名義変更手続きを進めることが非常に困難になるリスクが高まります。
まとめ
相続した不動産の名義をそのままにしておくことは、法的な義務違反や権利侵害につながるだけでなく、将来的な不動産の活用を制限する可能性があります。
また、名義変更をしていなくても固定資産税の納税義務は相続人に発生し、管理責任も伴います。
さらに、長期間放置することで相続人が増加し、手続きが複雑化・困難化するリスクも高まります。
相続が発生した際には、速やかに遺産分割協議を行い、遅滞なく相続登記手続きを進めることが、将来のトラブルを防ぐために非常に重要です。
Q：相続した不動産の名義変更をせずに放置しても、法的な罰則はありませんか？
A：2024年4月1日から相続登記が義務化されており、正当な理由なく不動産取得を知った日から3年以内に申請しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
また、相続人であることの申告義務もあり、これらを怠ると法的な不利益を被るリスクがあるため注意が必要です。
Q：亡くなった親の名義のままでも、不動産を売却することは可能ですか？
A：亡くなった方の名義のままでは、売却（所有権移転）や銀行融資のための担保設定（抵当権設定）の手続きを行うことはできません。
将来的に不動産を売って現金化したり活用したりすることを考えているのであれば、前提として必ず相続登記を完了させておく必要があります。
Q：名義変更を済ませていない場合、固定資産税の支払いはどうなりますか？
A：名義が亡くなった方のままであっても、納税義務は相続人全員に引き継がれ、遺産分割が成立するまでは全員が連帯して支払う責任を負います。
自治体から「代表相続人」に納税通知書が届くことが一般的ですが、これはあくまで便宜上の処理であり、所有権が確定したわけではない点に注意してください。
Q：相続登記を何年も放置してしまうと、どのような実務上の問題が起きますか？
A：時間の経過とともに相続人が亡くなり、さらにその子供たちが相続権を持つといった「数次相続」が発生し、関係者がネズミ算式に増えてしまいます。
人数が増えるほど遺産分割協議で全員の合意を得ることが難しくなり、連絡が取れない人が現れるなど、手続きが非常に困難または不可能になるリスクが高まります。
Q：空き家のまま名義変更せずに放っておくと、税金が高くなるというのは本当ですか？
A：はい、管理不全で「特定空き家」などに認定されると、住宅用地としての固定資産税の軽減措置（最大6分の1）が適用されなくなり、税額が大幅に上がる可能性があります。
さらに、老朽化で他人に損害を与えた場合には、名義の有無にかかわらず相続人全員が損害賠償責任を問われる恐れもあります。
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