家を更地にして売却するときの解体費用は？相場や解体の流れをご紹介

古い家が建つ不動産を売却するためには、建物を解体して更地にしたほうが良いのではとお悩みの方もいるのではないでしょうか。
しかし更地にするためには、多額の解体費用がかかります。
そこで建物の解体費用にはいくらかかるのか、解体までの流れやデメリットとともに確認していきましょう。
さいたま市浦和区、さいたま市南区、さいたま市中央区を中心にさいたま市周辺で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却に向けた家の解体費用の相場

家の解体費用は、どのような構造や立地の建物であるかによって相場は変化します。
解体費用に影響を与える条件には、おもに次のものが挙げられます。

構造

建物の構造は、解体費用に大きな影響を与える条件です。
一戸建てに多く見られる木造を基準とした場合、軽量鉄骨造で1.1倍、重量鉄骨造で1.2倍程度高くなる傾向にあります。
またRC造になると、1.8～2.0倍ほど解体費用は高くなります。
鉄骨や鉄筋の建物は、木造よりも解体や廃材処理に手間と費用がかかるためです。
構造別の解体費用の相場（1坪あたり）は、それぞれ以下のとおりです。

• 木造：約3.3万円
• 鉄骨造：約4.0万円
• RC造：約6.0万円

立地

物価の高い都市部は、人件費などがかさみ解体費用の相場が高くなりやすいです。
また隣家との距離が近く足場を組めなかったり、重機の出入りが難しかったりすると、別途で作業費が発生することもあります。

付随工事費用

家の解体にあたっては、付随する工事も発生します。
たとえば庭木や庭石の撤去、外構の取り壊しなどが含まれます。
また地下階、井戸や浄化槽といった地中埋設物の掘り出しについても費用が加算されるので注意してください。
このほかアスベストなどの人体に有害な建材が使用されていれば、解体にあたり特別な処理が必要です。
これらの付随工事が多くなるほど、解体費用の相場も高くなります。

解体業者

どの解体業者に依頼するのかによっても、解体費用は大きく異なります。
そこで工事を依頼する際は、見積もりを取って比較検討すると良いでしょう。
また12月や3月などの繁忙期を避けるのも、費用を抑えるときのポイントです。

その他の費用

家の解体以外にも、その他の費用が発生することがあります。
おもなものに、以下の費用が挙げられます。

• 家財道具の処分
• 敷地内の除草
• 庭木の伐採

上記の廃棄物や付随工事を減らしておけば、数十万円単位で費用を抑えられる場合があります。
不動産の売却価格にも影響するため、可能な範囲で済ませておくと良いでしょう。

補助金や助成金を利用できる場合もある

放置された建物が残されていると、老朽化により損壊したり街の景観を損ねたりします。
そこで自治体によっては、家の解体費用に対する補助金や助成金の制度を実施している場合があります。
そこで所有する物件が支給対象であるかどうか、解体前に行政の窓口へ確認するのがおすすめです。

不動産売却のための家の解体費用や流れ

家の解体費用の見積もりを取得したら、解体工事に進みます。
どのような流れで解体工事をおこなうのか、売却前に知っておきたい注意点とともに確認していきましょう。

解体準備

工事中は騒音や振動、粉じんが発生してしまうため、近隣住民に挨拶を済ませておきましょう。
作業内容や工事期間・時間帯などを、事前に通知しておきます。
また隣家の建物・敷地に影響を及ぼすリスクがあるときは、工事前の状態を写真で記録しておくのもおすすめです。
また電気・ガスの停止、配線や配管の撤去を、契約先の電力会社・ガス会社に依頼してください。
なお水道については解体工事で利用することが多いため、工事中の使用料負担も含めて解体業者に確認すると良いでしょう。

解体工事

家の解体工事は、以下の流れでおこないます。
足場の組み立て・防音シートの設置
まずは足場と防音シートを設置し、近隣への影響を少なくするための処置をおこないます。
建物内部の解体
建物全体を解体する前に、内部の解体を進めます。
建具や内装材、造作家具、設備の撤去が中心です。
建物の解体
骨組みとなった柱や梁、屋根を解体します。
最後に基礎部分のコンクリートを掘り起こして撤去するのが、一般的な流れです。
廃材処理と整地
解体工事によって生じた廃材は、分別したのち搬出します。
地中に埋設物が残されていないことを確認したら、整地工事をおこないます。
なお解体費用とは別に、整地工事にも費用がかかります。
土地に何もない状態なら、1坪あたりの相場は約1,600円です。
しかし庭木の伐採や地盤改良が必要な場合、1坪あたり約10万円になることもあります。
そこで少しでも費用を抑えるため、事前に庭木の伐採や除草を済ませておくのがおすすめです。

家の解体費用が不動産売却に与えるデメリット

家を解体してから売却した場合、解体費用を売り出し価格に上乗せする必要があります。
しかし売り出し価格が高くなれば買い手も見つかりにくくなるため、必ずしも解体費用を回収できるとは限りません。
そして解体費用以外にも、気を付けたいデメリットがあります。
物件の状態によっては解体しないほうが良いケースもあるため、以下のポイントをチェックしておきましょう。

税金が高くなる

住宅が建っている土地には、固定資産税や都市計画税の優遇措置（小規模住宅用土地の特例）が適用されています。
しかし家を解体してしまうと、この特例を受けられなくなり、税金が元の金額に戻ります。
更地にしたあと売れない期間が長く続けば、税金の負担も大きくなるため注意してください。

再建築不可になる場合がある

所有する家が市街化調整区域に該当する場合、建物の新築や増改築に制限があります。
また都市計画区域に該当する場合には、接道義務（幅員4m以上の道路に間口2m以上で接している）があります。
これらの条件を満たしいない物件は再建築不可となり、今ある家を解体すると新たな建物を建てられません。

解体したほうが良いケース

家を解体するかどうかで迷ったときは、買主の負担を軽減できるかどうかで判断すると良いでしょう。
たとえば家の老朽化が著しく進行している場合、買主が購入後に解体することになる可能性が高いでしょう。
すると売主側で解体を済ませておいたほうが、売却もスムーズに進むと考えられます。
また傾斜地など、解体工事が難しい場所に立地しているときも更地としての売却を検討するのがおすすめです。
一方でリノベーションなどにより住める状態になるなら、そのままの状態で売却したほうが解体費用を売却価格に上乗せする必要もありません。
なお弊社では、家を解体すべきかどうかのご相談も受け付けております。
余計な費用や手間がかかるのを避けるためにも、お気軽にお問い合わせください。

まとめ

家の解体費用が不動産売却に与える影響や、気を付けたいデメリットについてご紹介しました。
解体費用がかかるだけでなく、売却活動にも影響を与えるため、更地にするかどうかは慎重に判断する必要があります。
私たち「正直不動産樹」では、さいたま市浦和区、さいたま市南区、さいたま市中央区を中心にさいたま市周辺で価格査定のご依頼を受け付けております。
家を解体するかどうかでお悩みの方も、お気軽にご相談ください。